その他

平成30年不動産税制~居住用財産を譲渡した場合の課税の特例

住居用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例

・特例の概要

個人が、住居用財産を譲渡した場合には、その住居用財産の譲渡益から3,000万円の特別控除額を控除することができます(措法35①)

平成28年度改正により、被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家の敷地等を取得した個人が、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に、新耐震基準を満たしてないものについて、必要な耐震改修又は除去を行って家屋又は土地を譲渡した場合は、居住用財産を譲渡したものとみなして3,000万円の特別控除を適用することができることとなりました。(措法35③)

「住居用財産」とは、所有者が自己の生活の拠点として利用している家屋(その敷地を含みます。)をいい、一時的な利用の目的で入居した家屋は認められません。
生活の拠点か一時的な利用かどうかの判定は、その者や配偶者、家族等の日常生活の状況、入居目的、その家屋の構造・設備の状その他の事情を総合勘案して判定します(措通31の3-2、35ー5)。したがって、単に住民票があるからといって、即居住用財産であるとは判定できません。

 

・適用要件

①自己の居住用財産の場合
譲渡した家屋又はその敷地が、次のいずれかに該当すること(措法35②)
(A)譲渡者が居住している家屋

(B)譲渡者が居住している家屋で、その居住の用に供されなくなった日から同日以降3年を経過する年の年末までの間に譲渡されるもの

(C)上記(A)又は(B)の家屋とその敷地

(D)上記(A)又は(B)の家屋が火災により滅失した場合のその家屋の敷地で、その災害のあった日以降3年を経過する日の属する年の年末までに譲渡されるもの

(E)取り壊された上記(A)又は(B)の家屋の敷地(次のすべてに該当する場合に限ります。)(措通35-2)
(a)その家屋を取り壊した日から1年以内にその敷地の譲渡に関する契約が締結されていること
(b)その家屋の取壊し後その敷地の譲渡契約締結までの間、その敷地を貸付けその他の用に供していないこと

②被相続人居住用財産の場合
被相続人居住用家屋及び居住用家屋の敷地等で次の(A)から(D)に該当すること(措法35③④)
(A)被相続人住居用家屋が次の要件を満たすものであること
(a)昭和56年5月31日以前に建築されたこと
(b)区分所有建物でないこと
(c)相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた者がいなかったこと

(B)その相続の時からその相続の開始があった日以後3年を経過する日の属ずる年の12月31日までにした譲渡であること
(注)平成28年4月1日から平成31年12月31日までの譲渡に適用されることから、平成25年1月2日以後に開始した相続まで遡及できます。

(C)相続財産に係る譲渡所得の課税の特例(取得費加算特例、措法39)の適用を受けないこと

(D)その譲渡の対価の額が1億円を超えないこと

(E)次のいずれかの譲渡であること
(a)その被相続人の居住用家屋で次の要件を満たすものの譲渡又はその被相続人の居住用家屋とともにするその敷地の用に供されている土地等の譲渡であること
㋑その相続の時からその譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと
㋺その譲渡の時において地震に対する安全性に係る規定又はこれに準ずる基準に適合するものであること
(b)その被相続人の居住用家屋で次の㋑の要件を満たすものの除却をした後のその敷地の用に供されていた土地等で次の㋺の要件を満たす譲渡であること
㋑その相続の時からその除却の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと
㋺その相続の時からその譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと

③譲受者は、譲渡者の配偶者、直系血族、生計を一にする親族、その他特殊関係者でないこと(措法35②、措令20の3①、23②)
(注)離婚に伴う財産分与は、財産分与義務の消滅という経済的利益を対価とする譲渡です(所基通33-1の4)。したがって、分与時の時価により資産を譲渡したことになりますが、離婚後における譲渡ですから配偶者に対する譲渡には該当せず、3,000万円特別控除の特例が適用されます(措通31の3-23、35-5)。

④その居住用財産の譲渡について、交換、買換え、特別控除など他の課税の特例の適用を受けていないこと(措法35②、35の2②、36の2①)

⑤その居住用財産の譲渡があった年分において、住宅ローン控除又は認定長期優良住宅の特別控除の適用を受けないこと(措法41⑧⑨、41の19の4⑪⑫)

⑥その居住用財産の譲渡があった年の前年分又は前々年分において、居住用財産の課税の特例の適用を受けていないこと(措法35②)

 

・適用上の留意点

①居住用家屋の範囲
その者が生活の拠点として利用している家屋(一時的な利用を目的とする家屋を除きます。)かどうかの判定に当たっては、次の点に留意します(措通31の3-2、35-5)。
(A)転勤、転地療養等の事情のため、所有者が配偶者等と離れ単身で他に起居している場合であっても、その事情が解消したときは配偶者等と起居を共にすることとなると認められるときは、配偶者等が居住している家屋は、その所有者にとっても居住の用に供している家屋に該当します。なお、これにより居住用家屋を2以上所有することとなる場合には、所有者が主として居住の用に供していると認められる一の家屋のみが、特例の対象となる家屋に該当します(措令20の3②、23①)。

(B)次に掲げるような家屋は、居住用家屋には該当しません。
(a)特例の適用を受けるためのみの目的で入居したと認められる家屋、居住用家屋の新築期間中だけの仮住まいである家屋その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
(b)主として趣味、娯楽又は保養の用に供する目的で有する家屋(別荘など)

②生計を一にする親族の居住用家屋
居住用家屋の所有者がその家屋を住居の用に供していない場合であっても、次の要件のすべてを満たしているときは、その家屋はその所有者の居住用家屋として取り扱うことができます。ただし、次の(B)の要件を欠くに至った日から1年を経過した日以降に譲渡した場合には、この適用を受けられません(措通31の3-6、35-5)。
(A)その家屋は、その所有者が従来その所有者として居住の用に供していた家屋であること

(B)その家屋は、その所有者がその家屋を居住の用に供さなくなった日以降も、その生計を一にする親族が引き続き居住の用に供している家屋であること

(C)その所有者は、その家屋を居住の用に供さなくなった日以降において、居住用財産を譲渡した場合の課税の特例の適用を受けていないこと

(D)その所有者が現に居住の用に供している家屋は、その者の所有する家屋でないこと

③店舗併用住宅等を譲渡した場合
店舗併用住宅等を譲渡した場合は、居住用部分の範囲内で特例が適用されますが、居住用部分とその他の部分の区分は面積の比で行います(措令20の3②、23①、措通31の3-7、35-5)。
なお、居住用部分の面積がおおむね90%以上である場合には、全部を居住用財産の譲渡とすることができます。(措通31の3-8、35-5)。

④共有の居住用財産を譲渡した場合
共有の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の適用の有無は、共有者各人ごとに判定し、この適用があるとされた共有者は各人ごとに3,000万円特別控除の特例の適用が受けられます(家屋の持分を有する者に限ります。)(措法35②)。

⑤居住用家屋の所有者と土地の所有者が異なる場合
居住用家屋の所有者とその敷地の用に供されている土地等の所有者が異なる場合には、家屋の所有者については3,000万円特別控除の特例の適用がありますが、土地等の所有者には、この特例の適用がないのが原則です(措法35②)。
しかし、居住用家屋とその敷地の用に供されている土地等の所有者が異なる場合でも、家屋の所有者の譲渡所得の金額から特別控除額の3,000万円が全額控除しきれないときは、次に掲げる要件のすべてに該当する場合に限り、その控除しきれない金額(3,000万円ー家屋の所有者の特別控除額)を土地等の所有者の譲渡所得の金額から控除することができます(措通35-4)。
(A)その家屋とともにその敷地の用に供されている土地等の譲渡があったこと
(B)その家屋の所有者とその土地等の所有者とが親族関係を有し、かつ、生計を一にしていること
(C)その土地等の所有者は、その家屋の所有者とともにその家屋を居住の用に供していること

⑥被相続人居住用財産の譲渡の対価の額
その相続の時からその譲渡をした日以降3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に、その相続に係る相続人が行った被相続人居住用家屋と一体としてその被相続人の居住の用に供されていた家屋又は土地等の譲渡価額の合計額が1億円を超える場合には、3,000万円特別控除の適用はできません。

⑦被相続人の居住用財産を譲渡した場合の他規定の適用
(A)被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除と相続財産に係る譲渡所得の課税の特例(措法39)はいずれかの選択適用となります。
(B)被相続人の居住用財産を譲渡した場合特別控除と特定居住用財産の買換えの特例(措法36の2)とは重複して適用できます。

 

・計算例

【事例】

居住用財産の譲渡
・所有期間  家屋8年、敷地20年
・譲渡対価  5,000万円
・取得費   1,000万円(家屋については減価の額を控除した後の金額)
・譲渡費用   200万円

 

【計算】

①長期譲渡所得の金額
5,000万円ー(1,000万円+200万円)=3,800万円

②課税長期譲渡所得金額
3,800万円ー3,000万円=800万円

③税額(所得税・住民税)
800万円×20.315%=162.52万円
(注)譲渡した年の1月1日において家屋と敷地の両方が所有期間10年超である場合には、軽減税率(この事例では14.21%)の特例が受けられます。

④手取り金額
5,000万円ー200万円ー162.52万円=4,637.48万円

 

確定申告書に添付する書類

①譲渡所得計算明細書

②住民票の写し(譲渡した日から2ヶ月を経過した日後に譲渡した資産の所在地の市区町村から交付を受けたもの)(通常の居住用財産の譲渡の場合)
(注)住民票の写しの交付が受けられないときは、次の書類を添付します。
(A)戸籍の附票の写し(譲渡した日から2ヶ月を経過した日後に交付を受けたもの)

(B)住民基本台帳に登載されたいなかった事情を詳細に記載した書面

(C)譲渡した資産に居住していた事実を明らかにする書類(例えば、郵便物、公共料金の領収証など)

③被相続人居住用財産を譲渡した場合には、次の書類を添付します。
(A)被相続人居住用家屋及びその敷地等の登記事項証明書その他の書類で次の事項を明らかにするもの
(a)被相続人住居用家屋及びその敷地等を被相続人から相続又は遺贈により取得したこと
(b)被相続人住居用家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと
(c)被相続人住居用家屋が区分所有建物でないこと

(B)被相続人住居用家屋及びその敷地等の所在地の市町村長又は特別区の区長の次の事項を確認した旨を記載した書類
(a)相続の開始の直前に、被相続人がその被相続人居住用家屋を居住の用に供しており、かつ、被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
(b)被相続人住居用家屋及びその敷地等が、その相続の時からその譲渡又は除却の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと

(C)その譲渡をした被相続人居住用家屋が一定の地震に対する安全性に係る規定又は基準に適合する家屋である旨を証する書類

(D)売買契約書の写しその他の書類で、譲渡に係る対価の額が1億円以下であることを明らかにする書類

(E)その他一定の書類
(措法35⑪、措規18の2、措通31の3-26、35-5)

 

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