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「仲介手数料」のヒミツ ~賃貸編~

  • 不動産取引や売買、賃貸にも!「仲介手数料」を徹底解剖します。

 

どんな方でも、その一生で絶対に「無縁」となることがない「住まい」。

となれば、不動産の取引や賃貸物件との契約に不可欠な「仲介手数料」も、わが身に関わる何かしらの機会がどんな方にもあるはずです。

 

しかし、この「仲介手数料」、不動産業のプロやその関係者の方を除いて、その「内側」を知る人は少ないことでしょう。

 

「どんな人でも一度は経験するのに、なぜ『仲介手数料』の中身を知らないのだろう?」そんな疑問にお答えすべく、今回は賃貸物件にまつわる「『仲介手数料』のヒミツ」をご紹介いたします。

 

  • 「仲介手数料」ってどんなもの? ~不動産賃貸の場合~

 

新しく賃貸マンション・アパートに入居する場合、ごく一部を除き、直接「大家さんやオーナーさんと一個人が『賃貸契約』を結ぶ」ことはまずありません。

なぜなら「賃貸契約の締結」にはさまざまな手続きや決まりごとがあり、個人間では契約成立に困難を極めるからです。

 

そこでその間を取り持つ「不動産仲介会社」が出て来るわけですが、もちろん「職業」ですので、対価としての報酬が必要となりますね。

 

かなりざっくりとした説明をすると、この報酬の「一部」にあたるのが「仲介手数料」です。「それぐらいいちいち説明されなくてもわかる」といわれる方もいらっしゃるでしょうが、ここで一旦再確認しておきましょう。

 

では、ここで「借主」の立場ではなく、「貸主」となる大家さん・オーナーさんの立場から「仲介手数料」を見ていくことにしましょう。

 

そもそも、大家さんやオーナーさんは、あくまで「物件のオーナー」であり、賃貸物件を維持・運営していくための知識と時間を十分に用意できない立場の人も少なくありません。

例えば、あなたが「新築の賃貸物件オーナー」となったことを想像してみてください。

 

できる限り、入居者で「満室」の状況を一刻も早く作り上げ、安定した家賃収入を得るだけでなく、賃貸物件としての「価値」や入居者の方々の「住まい」を「維持」し、得た収入を末永く継続したい、と誰しもが思うはず。

 

ですが、個人では動ける時間やできることに限りがあるため、「新築の賃貸物件が出来ました!」と入居希望者を集めることや、それら入居希望者の内覧・審査・契約に必要な書類の製作などすべてをこなすことは難しいですよね?(これだけあっても、まだ「入居前」なんです。)

 

それらを一手に引き受けてくれるありがたい存在が「不動産仲介会社」といえば、おのずと「仲介手数料」の中身が見えてくるはず。

 

これら「賃貸物件へ入居に至るまでに発生したさまざまな業務に対する対価」がこの「仲介手数料」の正体なのですね。

 

しかも、この「仲介手数料」は、賃貸契約が成立した際にしか発生しない「成功報酬」なのですから、契約を取らなければ「不動産仲介会社」はお給料がもらえないということになってしまいます。

 

このように「借主」としての目線だけでなく、大家さんなどの「貸主」、両社の間に入る「不動産仲介会社」としての目線で見れば、実態がわからない「仲介手数料」も見えてきますよね?

 

  • 実はほとんどの人が知らない? ~賃貸仲介手数料のルール~

 

さて、おぼろげに賃貸物件における「仲介手数料」が見えてきた所で、「『仲介手数料』って法律的にどうなっているのか?」を確認していきましょう。

 

私たちが賃貸物件を借りる際のルールは、1992年(平成4年)の8月からは「借地借家法」という法律によって明確に定められています。

 

ただし、これだけがルールのすべてではなく、「賃貸契約」を「消費活動」とみなした上での「消費者契約法」も適応されます。

(賃貸契約におけるトラブルの多くは「消費者契約法」に抵触します)

 

これらのルールでは、「賃貸借契約」において「不動産仲介会社」が受け取ることのできる「仲介手数料」は「賃料の1ヶ月分が上限」と定められています。

 

「うん、自分の時も1ヶ月分だったし」と思ったあなた!

実はここに、あまり知られていないびっくりするようなカラクリが潜んでいるんですよ。

 

あくまで、間を取り持つ「仲介会社」が受け取る上限は「1ヶ月分」ですが、これは「貸主」「借主」双方で折半するのが本来のルール。

そのため、厳密には「貸主」「借主」ともに半月分が上限となっているんです。

 

しかし、ここで「ダマされた!」と考えるのはいささか早計ですよ?

ルールには続きがあり「当事者同士の承諾があれば、どちらか片方のみが仲介手数料をすべて負担しても良い」ことになっているんです。

 

「でも、そんな話聞いていない!やっぱりダマされた!」と思う方もいらっしゃるかもしれません。

 

ただし、かつては「賃貸者契約」において、圧倒的に「貸主」が優位に立っていたので、「借主のみが仲介手数料をすべて払う」ことが全国的な慣例となっていったのですが、近年ではその部分を逆手に取った「サービス・利点」も出てきています。(これらは後述します)

 

なおかつ、前述の「借地借家法」「消費者契約法」も、本来弱い立場であった「借主」を保護するためのルールですので、ここはこらえておきましょう。

 

  • 借りる方にとってはラクだけど… ~「仲介手数料無料物件」のしくみ~

 

では、前述の「サービス・利点」とはどんなものなのでしょうか?

その代表的なものが「仲介手数料無料」をうたう賃貸物件です。

 

現在、都市部をはじめ、賃貸物件の数は非常に多く、なおかつどんどん増えており、半ば飽和状態を迎えています。

 

そのため、オーナーさんや大家さんは一刻も早く「空室」を解消し、満室にするために「これまで借主のみが負担していた」慣例を逆利用、「貸主がすべて仲介手数料を負担する」ことで「仲介手数料」を無料にしているんです。(もちろん、契約時にそういう取り決めがされたことにしています)

 

ある意味、オーナーさん大家さんの「企業努力」の一貫でしょうが、ただ「ラッキー」といっていられない事情ももちろんあります。

 

ですので、このような「仲介手数料無料」もあくまで「賃貸物件のオプション」とみなし、賢くお得にいい物件を探していきましょう。

 

  • 退去時に大損? ~「原状回復義務」と「敷金」の微妙な関係~

 

これまでご説明してきた通り、賃貸物件の新しい流れともいえる「仲介手数料無料」ですが、その背景にはいくつか問題点も出てきています。

 

その内のひとつが「物件からの退去時におけるトラブル」です。

退去していく「借主」にとっては、できる限り遭遇したくないトラブルですが、「貸主」にとっては今後の「新しい借主」のためにも「なあなあには」できない部分。

 

一見、「仲介手数料」とは関係がなさそうに見えますが、「仲介手数料」すら無料にしている物件ですので、それほど多くの「敷金」ももらっていないケースが非常に多く、無視できない部分もあります。

 

通常、物件退去における「修繕費」は「敷金」の範囲で相殺されることが「望ましい」とされていますが、新しい入居者のために必要な範囲以上の「修繕」が必要となり、退去時に追加の「修繕費」が請求されるケースも増えています。

 

生活上、やむを得ない範囲の物件の劣化は「経年変化」となります。

この「経年変化」と「借主の故意・過失」の明確なボーダーラインは国土交通省により1998年(平成10年)から「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」にまとめられているのですが、あくまで「ガイドライン」に過ぎず、法的な拘束力はありません。

 

この例の一つに挙げられるのが「ペット」の存在。

 

「ペット可」の物件も現在では少なくありませんが、この「ペット」の臭いや付けた傷は上記の「経年変化」にはならず、「必要なしつけや世話を怠ったものとして」借主による「弁済義務」が生じます。

 

どんなに清潔にしていてもペットの臭いは避けがたいものですので、借主の立場から見れば「弁済」なんて!と思うかもしれませんが、まず「経年変化」とみなされることはないでしょう。(そのため、ペット可の物件ではあらかじめ敷金を多く設定するケースが多い)

 

「仲介手数料が無料で安く借りられた!」といって、後々の退去時に大損してしまうようなことでは、本末転倒になってしまいますね。

 

私たちが「不動産契約」をする上で、切っても切れない「仲介手数料」。

必要な知識を身に付けて、より素晴らしい物件や大家さんと賢く付き合っていきたいものですね。

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