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「仲介手数料」のヒミツ ~売買編~

  • 不動産取引や売買、賃貸にも!「仲介手数料」を徹底解剖します。

 

どんな方でも、その一生で絶対に「無縁」となることがない「住まい」。

となれば、不動産の取引や賃貸物件との契約に不可欠な「仲介手数料」も、わが身に関わる何かしらの機会がどんな方にもあるはずです。

 

しかし、この「仲介手数料」、不動産業のプロやその関係者の方を除いて、その「内側」を知る人は少ないことでしょう。

 

「どんな人でも一度は経験するのに、なぜ『仲介手数料』の中身を知らないのだろう?」そんな疑問にお答えすべく、今回は不動産売買にまつわる「『仲介手数料』のヒミツ」をご紹介いたします。

  • 「仲介手数料」ってどんなもの? ~不動産売買の場合~

 

さっそく、不動産売買にまつわる「仲介手数料」についてご説明します。

 

そもそも、不動産の売買、取引自体、ほとんどの人が「一生に一度」経験するかしないかの一大イベントなのですが、そんな大きなイベントや買い物を自分一人の力のみで行おうとすれば、多大な労力と時間を費やすだけでなく「大失敗」の可能性も高くなってしまいます。

 

そんな人たちの取引にまつわるさまざまな業務・手続きを代行してくれるのが「不動産仲介会社」というわけですが、もちろん「職業」ですので、対価としての報酬が必要となりますね。

 

かなりざっくりとした説明をすると、この報酬の「一部」にあたるのが「仲介手数料」です。

 

ただし、この「仲介手数料」通常の会社や商店などでいう「売上額」であり、取引が実現するまでのさまざまな経費を差し引いたものが最終的な「報酬」となるため、「一部」という説明になっています。

 

実際の取引の際に「不動産仲介会社」が代行してくれる業務・手続きは多岐にわたりますが、その最たる部分は「『不動産流通機構(レインズ)』の活用」であるかもしれません。(「レインズ」に関しては後述します)

 

他にも管理・契約した物件が売れるまでの広告や調査などに留まらず、複雑な売買時の契約手続きの多くも「不動産仲介会社」が代行してくれます。

 

当然のことながら、これらの業務に関わるコストは「仲介手数料」から差し引かれています。

 

しかし、基本的に「仲介手数料」は「成功報酬」となるので、より多くの契約を取らなければ「不動産仲介会社」はお給料がもらえないということになるわけです。

 

この「仲介手数料」、ごぞんじの通り賃貸物件でも出て来るのですが、「不動産売買の場合」は少々実情が異なります。

 

中でも大きな違いが「仲介手数料が『売主・買主』双方に発生する」点です。(賃貸の場合、「大家さん」側には「仲介手数料」という名目では発生しない)

 

このポイント、後々に非常に重要な点となってくるので頭の片隅に留めておいてください。

 

他にも「不動産売買」における「仲介手数料」の特徴は、

 

・その上限が法律により「具体的な数字」で決められていること

(賃貸の場合は「賃料一か月分」が単位となっている)

・賃貸に比べ非常に高額となること

・契約締結時と、物件引き渡しの2回に分けて支払うこと

(この方式が大半だが、法令等により厳密化されているわけではない)

 

などなど。

 

これら「仲介手数料」の特徴やルールを巧みに利用することで、不動産売買では珍しい「仲介手数料無料」を実現している不動産仲介会社もあります。

 

と、いうことは私たちのような一般の人が知っていると「お得」になることもありますので、今後不動産売買を予定している方は「仲介手数料」について、より詳しく知っておいて損はないといえるでしょう。

 

  • 不動産売買「仲介手数料」の計算方法とは?

 

不動産売買における「仲介手数料」の複雑さを象徴しているのが、その「算定方法」です。

この知識は不動産業を行う人が持っている「宅建資格」の試験などでも必須となっていますが、一般の方には複雑に感じるようです。

 

分かりやすいように表にしてみると、以下の通り。

売買金額 かかる手数料の割合(消費税込み)
200万円以下 5.4%
200万円~400万円以下 4.32%
400万円を越える金額 3.24%

 

「特に複雑じゃないのでは?」と思った方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、この表は「それぞれの金額区分すべてが適応される」ため、例えば1000万円の売買を行った場合、以下の内訳となります。

 

  1. 0円~200万円までの「200万円分」=108,000円
  2. 200万1円~400万円までの「200万円分」=86,400円
  3. 400万1円~1000万円までの「600万円分」=194,400円

 

合計=388,800円ということになります、かなり複雑に見えませんか?

 

そのため、一般的には以下のような「速算式」が用いられます。

売買金額 かかる手数料の割合(消費税抜き)
200万円以下 5%
200万円~400万円以下 4%+2万円
400万円を越える金額 3%+6万円

 

例のように1000万円など高額な売買の場合、手数料は約39万円にもなるのですから大きいですよね?

ただしこの計算ではじき出された額は、あくまで法定上の「仲介手数料の上限価格」ですので、場合によってはもっと低い額になる場合もあります。

  • 「不動産仲介会社」ここだけの話 ~「レインズ」と「囲い込み」~

 

さて、お約束通り、先ほど登場した「不動産流通機構(レインズ)」についてご説明しましょう。

 

「レインズ」とは「不動産流通標準情報システム」の略称(Real Estate Information Network System)で「国土交通大臣」からの指定を受けた「不動産流通機構」が運営する「不動産情報データベース」のこと。

 

この「レインズ」の最大のメリットは「登録された不動産情報をリアルタイムに閲覧・受け取りできる」点。

 

従来の広告やネット掲載などに頼らずとも「売りたい・買いたい」人や物件に

たどり着きやすくなるので、その効果は絶大です!

 

続いて、この「レインズ」も少なからず因縁がある「囲い込み」についてご説明します。

実はこの「囲い込み」、「不動産売買」においてしばしば「問題」となる事例のひとつ。

 

例えば、あなたが物件を売りたい「売主」だとします。

さらにそんなあなたをバックアップしているのが「A仲介会社」としましょう。

あなたの売りたい物件を「A仲介会社」を通じて「レインズ」に登録した所、物件を買いたいと「B仲介会社」を通じてCさん(買主)が取引を持ち掛けてきました。

 

この取引が成立した場合、あなたは「A仲介会社」に、Cさんは「B仲介会社」にそれぞれ「仲介手数料」を支払うこととなりました。

この状態を「片手仲介」といい、それぞれ片方から仲介手数料を受け取っていますね。

 

これに対し、直接「A仲介会社」がDさん(別の買主)を紹介して取引した場合、「A仲介会社」はあなたとDさんの両方から「仲介手数料」を受け取れるので「両手仲介」といいます。

 

「A仲介会社」にとってみれば、双方から手数料を受け取れる「両手仲介」は実にオイシイ状況であることがお分かりいただけたでしょうか。

 

しかし、中には「両手仲介」を勝ち取るために「なんらかの手段を使って、『自社以外の仲介会社』に物件を紹介させない仲介会社」が存在します。

 

もうお分かりですね?この状態が「囲い込み」です。

「レインズ」では、この「囲い込み」を禁止していますが、なかなか明確な証拠が出てこないこともあり、現在もいたちごっこが続いています。

 

  • なぜできる? 「仲介手数料無料」を実現するヒミツ

 

ここまで、不動産売買における「仲介手数料」をご説明してきましたが、最近では「仲介手数料無料」の「不動産仲介会社」も増えてきています。

 

普通に考えると「無料にしたら報酬なしになっちゃうんじゃないの?」と思うかもしれませんが、ここではそんな「仲介手数料無料」のヒミツに迫ってみましょう。

 

最初に結論を言えば「仲介手数料に変わる形で何らかの報酬を得ている」から、無料にできるのです。

 

多い例では「購入側がお客さんなら、売却側からのみ手数料をもらう(逆側も同様)」という手法です。

 

この場合、先ほどチラッと登場した「両手仲介」を考えるとすんなり理解できます。要は「『両手仲介』の取引を自ら『片手仲介』にしてしまう」わけですね。

 

確かに法定の「仲介手数料」はあくまで「上限額」ですので、当然0円でも良いわけですから「仲介手数料無料」は不可能ではないのです。

 

しかし、なかなか「報酬を削る」という手段は選びたくないものですが、お客さんの満足度のために必死の努力をしている「不動産仲介会社」の姿勢には頭が下がります。

 

 

さて、まだまだ「仲介手数料」に関するお話や豆知識は尽きないのですが、次の機会にいたしましょう。

 

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