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中古戸建をリフォームする際のチェックポイント

中古戸建をリフォームする際のチェックポイント

 

用途用地、容積率・建ぺい率、高さ制限・斜線制限などの確認

中古住宅を購入する際は、その土地の建築条件をきちんと確認しておきましょう。土地には用途用地が設定されていて、建築可能な建物の種類や高さ制限のほか、建ぺい率や容積率などから面積にも上限があります。

特に増築を考えている場合は、たとえ敷地に空いているスペースがあっても増築できないこともあるので注意が必要です。

接道状況

古い物件では前面道路が幅4メートルに満たないことも多く、この場合、建て替えの際に道路中心線から敷地を2メートル後退させる義務があり、この部分には建物を建てることができません。これをセットバックといいます。

*関連記事 前面道路とセットバック

接道義務といって、4メートル以上の道路に敷地が2メートル以上接していないと新築できない決まりもあります。リフォームには直接影響ないかもしれませんが、物件を購入する際には注意が必要です。

 

水道の引き込み管や電気容量は

最近では、道路の本管から各住戸に引き込む水道管の口径は20㎜以上が主流ですが、古い物件などでは13㎜管を使用しているところもあります。家族が多くて水道の使用量が多いと、水の出方が悪くなる可能性もあるので、口径の大きい管を引き直す必要がある場合もあります。

電気容量も同様で、最低でも40アンペアは確保したいですが、古い物件で屋内への引き込み線の容量が極端に小さい場合、新たな引き込み工事が必要になります。

 

図面が保管されているか

中古物件は正式な図面が無く、販売用の簡単な間取り図のみといったケースも少なくありません。ですが、できれば平面図や立体図のほか、内外壁や断熱材の仕様などがわかる矩計図や仕様書などを入手できると理想的です。そのほか、建物が建築基準法に適合している証明となる検査済証が交付されているかどうか、さらに建築当時の地盤調査書などもあるとより安心です。

 

増改築やメンテナンスの履歴

中古物件の場合、築年数も気になりますが、実は住み方やお手入れ次第で老朽化に大きく差が出ます。これまでにいつどこをメンテナンスしたのか、不動産会社の担当者に確認してみましょう。築10年以上の物件で、一度もメンテナンスしていない場合は注意が必要です。建物自体の補強や修繕工事に予想以上の出費を要する場合があります。

 

建物が建築されたのはいつか

戸建ての場合も、1981年6月1日以降に建築確認を受けているかどうかが耐震性の目安になります。この年に施行された新耐震基準に適合していれば、震度6~7程度の地震でも倒壊しない基準を満たすといわれています。ただし、適合していても絶対に安心というわけではなく、中には工事不良や施工ミスなどの危険性の高い家も存在します。基準は一つの目安と考えて、実際の建物の状態を確認することが大切です。

 

建物の工法を確認する

リフォームの自由度が高いのは、柱と梁、すじかいで建物を支える木造軸組み工法(在来工法)です。一方、壁で建物を支える2×4(ツーバイフォー)工法では、構造上動かせない壁があるなど、プランの制約を受ける場合があります。壁式のRC造も同様です。ハウスメーカーのプレハブ住宅は、独自の工法を採用しているので、リフォームできる範囲の確認が必要です。

 

基礎や外壁のチェック

外壁に、目視でわかる亀裂や異様にふくらんだ箇所があるのは、雨漏りなど建物内部の老朽化が進んでいる可能性があります。基礎に大きな亀裂がある場合は、軟弱地盤などで建物が不同沈下していることも考えられるので注意が必要です。

 

床下の状態を確認

床下収納庫や洗面室の下にある点検口から床下を覗いてみましょう。基礎のコンクリートにひび割れがないか、床板の裏の断熱材が剥がれたり痛んだりしていないか、土台や床組みに水漏れの跡が無いかどうかを確認します。

床の傾き、きしみは無いか

部屋の中心にビー玉を置いて、一方向に転がっていくのはいけません。床や柱など建物全体が歪んでいる可能性があります。建具の開け閉めがスムーズにいかないのも要注意です。素足で歩いてみて、床のへこみやきしみがないかも確認しましょう。床下の基礎部分が痛んでいて、修復が必要な場合もあります。

 

壁や天井にカビやシミがないか

特に壁と天井の境にシミがある場合は、雨漏りのサインかもしれません。家具の裏や部屋の隅にあるカビや黒ずみは、壁の内部に結露が発生している可能性もあります。構造内部の通風や断熱材施工状況に問題がある場合もあります。

 

断熱材がきちんと入っているか

正確には解体してみないとわかりませんが、ある程度の予測を立てるのは可能です。屋根裏をのぞいて壁の断熱材が天井まで施されているか、床下をのぞいて断熱材が隙間なく入っているか、たれ下がっていないかなどをチェックしましょう。

 

水回りの設備と給湯器

設備機器はすべて動かしてみて状態を確認しましょう。残して使えるかどうかでプランや費用が大きく変わります。給湯器の性能や経過年数もチェックしましょう。不便なくお湯を使えるようにするには、ガス式であれば最低でも24号の容量は確保したいです。

 

日当たりと風通し

道路に面している方角や隣地との間隔など、日当たりや風通しがどれくらい得られそうかをチェックしましょう。その際、現在の間取りではなく、リフォーム後の部屋の配置を想定しましょう。

カーポートの位置

車を保有している人は、道路からの車庫入れががスムーズにできるかどうか、車とカーポートのサイズをチェックしましょう。車の乗り降りと玄関までのアプローチや、自転車の置き場も確認しましょう。

 

周辺環境

マンションの場合もそうですが、近隣のスーパーや医療施設、学校などを事前に確認しましょう。町内を一回りして、街の様子や近隣の雰囲気、ゴミ置き場などの確認を。

 

雨の日にも現場をチェック

外壁や屋根などの雨漏りや、敷地の水はけの状態など、雨の日に現場をみないとわからないこともあります。雨が降った翌日に、雨漏りの跡が室内の壁や天井、屋根裏の構造体にシミになって残っていることもあるので、翌日に行くこともいいでしょう。近隣の音の聞こえ方などは平日と休日、朝と夜とで違う場合もあるので、曜日や時間帯を変えて現場に足を運べるとよりよいでしょう。

 

 

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