住まい

分譲マンションにおけるマンション管理会社の役割

マンションの管理方式には、住民が管理する方式と一部を管理会社に委託する方式、すべて管理会社に委託する方式があります。

管理会社に委託する場合、「標準管理委託契約」を締結します。

 

マンションの管理方式

マンションの管理の主体は区分所有者全員で構成するマンション管理組合となっていますが、実務上、マンション管理会社に管理業務を委託しているケースが多くみられます。それを含めて、マンションの管理方式には以下のようなものがあります。

〇自主管理方式
管理組合がマンション管理会社の手を借りることなく、直接に管理を行う方式です。管理会社に支払う月々の委託料は不要となるものの、管理組合の役員の負担が増大する場合もあります。

〇一部管理委託方式
自主管理方式を基本としつつも、管理の一部をマンション管理会社に委託する方式です。自主管理方式と比べれば、一部の区分所有者の負担は軽くなるが、その分、マンション管理業者への管理費の支払いなどが増えます。

〇全部管理委託方式
マンション管理会社に、管理組合が行うべき管理業務の大半をマンション管理会社に委託する方式です。ほかの方式に比べ、管理費の支払いなどは増えるが、マンション管理会社の総合的なサービスが受けられます。ただし、区分所有者の管理意識が薄くなる場合もあります。

管理委託契約書

管理組合がマンション管理を管理会社に委託する際、管理委託契約を取り交わしますが、その契約書のひな型として、標準管理委託契約書というものがあります。この標準管理委託契約書を基にして、マンションの規模や設備の状況などに応じて管理委託契約が締結されています。

マンション標準管理委託契約書における「委託業務」は、以下の4つに分けられます。

①事務管理業務
(1)基幹事務:管理組合の会計、出納、マンションの維持修繕の企画
(2)基幹事務以外:理事会や総会の支援

②管理員業務
(1)管理員業務実施について:勤務日や勤務時間、休日、執務場所など
(2)管理員の業務内容:点検業務、立ち会い業務、報告業務など

③清掃業務
(1)日常清掃
(2)特別清掃

④建物・設備管理業務
(1)建物点検
(2)エレベーター設備、給水設備、浄化槽や排水設備
(3)電気設備、消防用設備、機械式駐車場

 

*管理員について

管理人とも呼ばれる管理員は、管理組合とマンション管理会社との間で取り交わされたマンション管理委託契約に基づいてマンション管理会社から配属されます。管理員は、管理会社の指示に従っての業務活動となります。

 

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