その他

不動産競売のしくみと流れ

競売とは、裁判所が売主となるオークションのことです。競売には誰でも参加することができます。
入札期間中にいちばん高値をつければ落札できます。

 

・競売により不動産情報を取得する

マンションや戸建住宅などの不動産を取得するひとつの方法として「競売」があります。競売とは、債務者が債権者に返済をしないとき、債権者の申立てにより裁判所が間に入って、不動産を競り売り(オークション)にかけて売却するしくみです。債権者は配当として売却代金を受け取ります。

この競売には誰でも参加することができ、入札期間中にいちばん高い価額をつければ落札できます。なお、不動産の競売には、以下の2つのパターンがあります。

①抵当権(担保権)の実行としての競売
②債権者の判決などに基づく強制執行としての競売

いずれの場合も、競売の申立てがなされ、裁判所を通じて売りに出されている点では同じです。

 

・競売の方法

競売には、債務者や過去に入札妨害をした者などを除き、誰でも参加することができます。不動産競売の方法としてもっとも多く行われているのが「期間入札」です。

期間入札とは、一定の期間中に入札を受け付ける方法で、入札期間が終わると、あらかじめ公告されていた開札期日に開札が行われます。開札の結果、もっとも高い価額をつけた人が「最高価買受申出人」と定められます。

そして裁判所が最高価買受申出人に不動産を売却することを決定(売却許可決定)したあと、代金納付期限が買受人に通知されます。

買受人が代金を納付すると、競売不動産は買受人の所有となり、裁判所は登記官に対して、買受人への「所有権移転登記」の嘱託をします。

 

不動産競売の流れ

不動産の競売は以下のような流れで行われます。債務者や過去に入札妨害をした者などを除いて、誰でも参加することができます。

 

競売申立て 
*ローンの支払いを2ヶ月滞納すると「代位弁済手続きの予告」という通知が、3ヶ月滞納すると「代位弁済手続き開始」という通知が送られてきます。金融機関は裁判所に競売の申立てを行います。

不動産競売開始の決定

差押登記嘱託

現況調査・評価

物件明細書の作成

売却基準価額の決定

売却実施処分

競売不動産の公告・3点セットの備置き
*売却不動産の物件種別、物件番号、所在地、面積、構造、築年数、売却基準価額、買受可能価額、入札期間、開札期日等の情報が新聞などで公告されます。公示からおよそ2週間後には3点セット(物件明細書、評価書、現況調査報告書)が裁判所で閲覧できるようになります。

入札受付
*3点セット閲覧開始からおよそ3週間後に入札が開始されます。入札期間は原則8日間(東京地裁の場合)です。入札は入札保証金(売却基準額の20%)を納付し、裁判所に入札書類を提出して行います。

開札・特別売却
*入札締め切りから原則8日後(東京地裁の場合)、開札が行われます。落札が決まったら入札保証金はそのまま売却代金の一部に当てられ、落札できなかった場合は指定の口座に返却されます。

売却許可決定〈売却許可決定期日〉
*開札日から1週間以内に最高価買受申出人に裁判所が売却許可を決定します。

代金納付〈所有者移転〉
*売却許可決定が確定するとおよそ2週間で代金の納付期限が定められ、買受人に代金納付期限通知書が届きます。代金及び必要書類を裁判所に提出します。期限内に納付しなかった場合、売却許可決定の効力を失います。

⇩              ⇩

引き渡し命令         配当

不動産明渡執行の申立て

 

 

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