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競売物件のメリット・デメリット

競売価格は安い反面、それなりのデメリットもあります。物件に欠陥(瑕疵)があっても、売主に追及できません。また、物件の事前調査が十分にできない場合が多いです。

 

競売の特殊性

競売による物件取得も、以前よりは手軽にできるようになりましたが、不動産業者を通して購入する一般流通物件と比べ、競売ならではの特殊性もあります。競売は誰でも参加でき、価格も安いわけですから、それなりにデメリットもあります。このデメリット、すなわち競売の特殊性にはどのようなものがあげられるか、メリットと合わせて簡単にまとめておきます。

 

競売のメリット

不動産を時価より安く買うことができる
入札期間内に落札されるような配慮が必要となることから、市場価格より20%から30%ほど安い価格で売却価格が設定されます。売却価格を決定する際に「競売市場修正率」というものが使われます。

 

競売のデメリット

①一般的な「売主の責任(義務)」が存在しない
通常の不動産取引であれば、買い受けた不動産に瑕疵(欠陥)があった場合、買主は売主に対して損害賠償の請求や、瑕疵の具合によっては売買契約の解除をすることができます。しかし競売の場合、どのような瑕疵があったとしても、買主の自己責任としてそのまま引き受けなければなりません。

②物件の事前調査が十分にできない
通常の不動産取引であれば、購入前に物件の下見をすることができるが、競売不動産という性質上、対象物件の現地案内や内覧なども自由にできません。したがって物件の事前調査については、入札期間内で、かつ競売物件情報の3点セットという限られた情報で行うことになります。  *競売物件情報の3点セット ⇒不動産競売情報の入手法 のページへ

③買主の自己責任で対処しなければならない事象がある
・瑕疵担保責任
・売主や第三者の立ち退き
・鍵の引渡し
・付帯設備の点検と修理
・隣家との境界の確定
・売主や第三者の残置物の撤去
・抵当権、貸借権などの権利の抹消

③保証金が必要
競売物件ごとに決められている「買受申出保証金」というものがあり、競売に参加するためには、あらかじめこの保証金を用意しておかなければなりません。保証金の額は売却基準価額の20%となります。売却基準価額が3,000万円であれば600万円です。保証金は落札した場合は代金の一部に充てられ、落札できなかった場合は返金されます。

④買い受けてもすぐに住めない場合も
競売で不動産を買い受けた場合、裁判所に代金を支払えば所有権は買主に移転されますが、元の所有者が居座り続けるなどで、すぐに引渡しを受けることができない物件もあります。この場合、裁判所に引渡し命令の申立てを行い、執行官による強制立ち退きも可能ではありますが、時間がとてもかかる場合が多いのです。

 

不動産の競売は価格が安いなどのメリットがありますが、参加自由な競売ゆえのデメリットもあることを知っておきましょう。

 

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不動産競売情報の入手法

 

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